曾一度被开发商视作“第一生命线”的土地,目前已被政府牢牢握在手中,以往的“多头供给”正逐步被“寡头垄断”所替代；曾一度视房产商为影视红人的银行,加紧收缩银根,提高放贷门槛,也来了个釜底抽薪,暴露了其“救富不救贫”的商业本质；如同开发商左右手的土地与资金,一下子均被制肘；面对如此形势,房产商该如何生存？已成为众多房地产商不得不面对的一个全新课题。
说到土地,房产商可谓各有各的招,各有各的谱。有的还抱着先前的“关系地”、“人情地”的固有思维,盯着“旧亲戚的领地”转悠；有的干脆放弃储备计划,拿一块做一块,稳打稳扎；有的给自己重新定位,寻找自己的空间所在,主动参与市场竞争；有的“内练筋骨皮”,重塑核心竞争力；有的张狂到极点,还在全国大肆的画圈．．．．．．真是一百个人有一百种活法,面对房地产业核心要素的变革,房产商开始了新一轮的“躁动”。拿地离不开钱,可偏偏在地价上涨的时候,银行却不买单,在这双重压力之下,房产商使出混身解数,防止自己“断顿”。有的靠品牌实力财源不断,有的买壳上市另辟蹊径,有的通过信托获得支持,有的调整战略重新规划,有的收购兼并合作开发．．．．．．花样手法不一而足,这都是土地和资金惹的祸。
土地被垄断,银根被紧缩,在双重“紧箍咒”的念叨下,房产商的活动空间是不是真的变得狭窄了呢？其实非然。任何面向所有人的制度都是公平的,正如任何法规都有漏洞一样有机可乘。这种新型的“土地革命制度”,实际上是给予了各类房产商更为广阔的、更为规范的活动空间。
细分中国·准确定位
以前的“多头供地”与协议出让,大多是在暗箱中进行操作,正是这种不公开的操作方式,培养了中国房地产商固守本区域开发的思维模式。协议出让方式的叫停,土地供应的集中化,已向房地产商吹响进军全国市场的号角。
如果根据房地产开发所处阶段,将中国960万平方公里的土地进行细分,那么,大致可以分成三个世界,第一世界主要指长三角、珠三角和京津唐三大经济圈,这些区域的房地产业起步较早,发展较为成熟；第二世界主要是指各大省会城市及经济增长略次于第一世界的二级经济带,比如成都、西安、郑州等省会城市及江西九江、安徽马鞍山等地区,第二世界的房地产市场起步比第一世界晚,但发展较为平稳,目前正处于成长期；第三世界当然就是房地产市场目前正处于起步或尚未起步阶段的区域,当然,在每个“世界”里,我们也还可以细分出更多的区域。
同样,根据房地产商的品牌、实力等因素,我们也可以将其分出个三六九等,对应于“三个世界”,房地产商总可以找到一个适合自己发展的天地。地产大鳄可在第一世界的肥壤沃土里进行角逐,实力公司可在“第二世界”的成长空间里获得积累,中小开发商可穿梭于“第三世界”分得一杯羹．．．．．．有人的地方总会有市场,问题的关键是,看房地产商如何给自己找对市场、准确定位。如果房地产商依然老盯着原来的一亩三分地不放,必然会走下坡路。
世界是一个开放的世界,没人能够阻止外资房地产商的进入；中国是一个开放的中国,没有人能够阻止品牌公司的全国拓展,中国房地产的区域性特征正在弱化,房地产商必须放眼全国,站在960万平方公里的土地上进行自己的区域战略定位,谁先走出一步,谁就有可能抢得先机。现在,除了西部大开发、振兴东北喊得比较响亮之外,其实中国内地正在进行着一场你争我抢的城市经营大战,城市化已成为未来一段时期内,中国向小康社会迈进的重要推动力量,各类大中小房地产商在这场城市化的进程中均有可为之处,当然,最重要的是,房地产商要量力而行,给自己准确定位。
城市经营·产业再造
我国著名房地产策划专家王志纲,在“复合地产”理论的基础上又提出了“城市经营”的理论,他认为,中国目前的房地产竞争已由项目之间的竞争上升为一城市之间的竞争、区域发展之间的竞争；但凡房地产发展比较好的,城市经营都是比较成功的,比如上海、
州等；王志纲还指出,但凡房地产发展比较好的城市,都有一个标准,那就是这个城市的涉外性大,城市的涉外性越大,城市的魅力就越大,它的吸引力与集聚力就越强。因而,如何经营好城市,已成为摆在中国一千多位市长面前的全新课题。
那么,什么才是城市经营呢？简言之,城市经营就是用市场经济的手段将城市中可以用来经营的存量资产和生产要素推向市场,进行重新组合和优化配置,从中获取收益,然后将这笔收益投到城市建设的新领域,从而实现城市建设的可持续发展。每一个城市的历史与发展都是不一样的,城市经营就是要从城市最具特色与潜力的要素出发,提炼出城市发展的新的产业增长点,并通过市场化的手段进行运营,使之发挥城市的特色并让城市实现持久的可持续发展。王志纲指出,一个城市经营的越成功,一个城市的个性越突出,影响的区域就越广,升值的潜力就越大。可以说,没有个性的城市就没有差异化竞争的优势,没有灵魂的城市就没有内涵,没有理念的城市就很难做到可持续发展。这一理论的提出,立即引起全国范围内的城市经营热潮,城市之间的大战已经在酝酿之中。
从“城市经营”的理论看,好象都是政府的事,跟房地产商关系不大。其实,“城市经营”为房地产商,尤其是品牌实力的房地产商提供了更为广阔的拓展空间,那就是在“城市经营”的过程中,房地产商有更大的“复合地产”项目运作的必要性与可能性。城市经营离不开房地产开发建设,但城市经营的最大问题就是要实现产业升级、重塑城市个性、实现城市的可持续发展。那么在这个“城市经营”的大背景下,房地产商如果把土地作为再造城市新产业的依附体,通过土地经营给所在城市带来一个新的产业,带来一个有长期收益的产业,不仅会得到当地政府的支持,而且在土地的获得上可能会有意想不到的一些优势。
从城市经营的角度进行土地储备与开发,对当地政府来讲,会有一个长期经营的产业支持,对房地产商而言,可以获得一个优质的土地储备,而且,如果产业选得好,复合得好,很可能会带动整个板块的价值提升,甚至整个城市经营的成功,到那时,房地产商还何惧土地储备之事(具体实例将在以后专文刊发《浙江金华城市经营之我见》)。 新制度的产生是必然的,房地产业的重新洗牌是难免的,如何在这次洗牌的过程中实现自我超越,而不是沉沦与退缩,将成为决定房地产商命运的关键所在。
