买房不是小数 考虑周全再出手

新华网北京7月28日专电(皇甫香) 由于政策层面的变化,北京的房地产市场发生了变化。作为普通置业者应该如何在新政之下进行选择,成为一个焦点。美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为,现实的市场环境下,应该遵循三个新的置业准则。

如何少付银行房贷利息

无论是投资还是自住,80%以上的人群都是借助银行的住房贷款完成投资置业的。虽然目前银行提供的还款方式多达五种甚至更多,但是人们经常采用的就是等额本息与等额本金两种方式。绝大部分购房者采取等额本息的还款方式,很少有人选择等额本金的还款方式。殊不知,在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下,等额本金还款法支付的利息总额更要明显少于等额本息还款法。

比如,王先生要在海淀区购买一套70万的房子,贷款50万。在相同的贷款年限下,等额本息还款因利率上调引起的利息增加额,要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期,利率为5.51%相比5.31%的等额本息还款利息增加了5932元,而等额本金增加额为5042元,两者差额达到了890元；25年期的两者差额更是相差5297元。

五年时间是道槛

现在,购买两年以内的住房需要全额征收5.5%的营业税(包括城建税和教育附加),两年以上的非普通住房需要按照差额征收5.5%的营业税；对于5年以内的要按照差额征收20%的个人所得税。这种税费的征收,将会大大缩减房产投资的收益。面对税费的调整,作为房产投资置业者必须改变原有的投资模式,需要由短期变为5年以上的中长期投资置业。

比如,张先生购买了一套80平方米的两居普通住房,购买总价为45万元,这套房产如果按照市场价出租,其租金为2000元/月。如果张先生两年内将该套房产以50万的价格出售,其最终的年收益为6.23%；如果张先生持有房产5年以上仍然按照50万出售,其房产的年投资收益为7.11%,相比2年以内出售房产每年要高出0.88%。

买大房还是置小屋

以前普通住宅与非普通住宅的划定标准就是按照价格。如果房价在9432元/平方米以上的就为非普通住宅,房价在9432元/平方米以下的为普通住宅,不管你的房产建筑面积为多大。

但是现在对于普通住房的标准进行了重新的定义,只有同时满足小区建筑容积率为1.0以上、房屋建筑面积140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的才被定义为普通住房,比如房屋建筑面积150平方米的就归结为非普通住房。而这种普通住房划定标准的重新界定,不仅仅在购房时会产生明显的税费交纳差异,而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。

假设李先生购买一套150平方米的房产,总额为100万；孙女士在同样区域购买两套75平方米的房产,每套房产为50万,两套总额也为100万。李先生和孙女士同时在若干年后将自己的房产都是以110万出售,则其交纳税费的差异随着持有房产的年限不同产生明显异同。持有房产2年内,李先生比孙女士多支出12000元,持有房产在两年(含)以上5年以下,李先生比孙女士多支出17500元,持有房产在5年以上,李先生比孙女士多支出28900元。(完)

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